张庚：水电是环渤海发展战略及合作协议的重要参与者，也是凤凰新城管委会重点招商的项目。水电这个项目在凤凰新城这个区域里的竞争还是很激烈的，这里有深圳恒荣开发的唐城壹零壹、万科开发的金域华府、香港嘉里开发的雅颂居、中冶集团开发的梧桐大道、华润做的橡树湾，大家都在方圆不到两公里的半径之内，竞争很激烈。但是我认为水电首郡有这么几个优点：

　　①房地产企业的品牌，水电作为央企有一份社会责任感在里面，有强大的资金作为支柱；

　　②规划，和其他项目不同，水电走的是刚需产品的路线。在市民心中，凤凰新城作为一个高档居住区的代表，我们和其他项目的区别就是我们把刚需在这个高档聚集区做住宅产品和刚需产品；

　　③物业公司，水电请的是广东中奥物业公司，是国家一级资质的物业公司，南方的服务和北方的地产相结合，应该会给唐山带来一种全新的物业服务感受

　　④最核心的竞争优势就是高性价比，水电的亲民和为老百姓带来的好处实实在在的反映在价格上面，坚持低价入市、低价优质的产品，这样体现我们的一种社会责任感。

　　搜狐焦点：2011年度的楼市有几件大事，其中开发商资金链紧缺就是一件，您认为影响开发商资金链的几件大事中，最关键的、影响最大的事件是什么？为什么？

　　张庚：事实上房地产企业在国内的发展最初是阶段式操盘来开发，才开始有了真正房地产开发。大概在上世纪90年代之前，中国的住宅之路基本上面向社会底层，农村都是自己建房，城市都是单位分福利房，基本上就是这两种模式解决老百姓的住宿问题。等到上世纪90年代初，开始有了真正房地产开发以后，经过大概20几年的发展，突出一种液态的发展。但是，房地产发展到现在，早已不是一种暴利行业的代名词，因为根据国家政策的调控，行业的发展，客户消费心理的成熟，慢慢大家都开始变得理智，消费变得理性，现在已经告别了过去那种暴利行业。

　　现在房地产的一个特性就是资本密集性，因为开发一个项目需要几亿、几十亿的资金进行开发，所以说资金链的问题一直是各个开发商都非常注意的问题。同时房地产行业又是受国家宏观调控影响最深的行业，尽管它带动了国民经济体系中一百多个行业的发展，但是仍然由于社会舆论，房地产行业一直是受政府调控的重点。

　　那么2011年以来，国家宏观调控政策越来越紧，越来越严，而且各个地方政府也和中央政府一道开始限制房地产的非理性发展，所以2011年整个房地产行业发展，可以看到，开发商这边是一片哀鸿，最突出的问题就是资金链的问题。我认为2011年对房地产影响最大的就是限购和限贷政策，虽然分别是由银行和房地产主管机关提出的，但是对房地产发展产生了很大的抑制作用。当然也可以看出中央的平台一直是促进房价的理性回归，保证房地产行业的健康发展，这才是最终目的，而并不是要求房地产行业崩溃，开发商亏损等，这并不是中央政策调控的最终目的。

　　搜狐焦点：针对这样的市场情况，您认为开发商应该采取哪些应对措施？

　　张庚：从开发商来讲，短期的对策是拓宽融资渠道，在国内其实有大量的资金在社会上往来，可以拓宽融资渠道是一个问题，比如说信托、股市、银行的产解等等总是可以采取的措施

　　从长远角度来看，开发商开发适销对路的产品才是最根本的应对之策。

　　搜狐焦点：开发商开发适销对路的产品就是满足人们的需求，是吧？

　　张庚：对，滚动开发就是前面开发后面的资金，但是现在国家提高了房地产的准入门槛，60%的，实际上已经对开发主体提出了一个很高的要求，就是对资金链提出了一个很高的要求，现在已经不是像万科那样到一个城市用很少的资金撬动一个项目，用前面的回款开发后面的项目，这种拿走运营的时代已经过去了。

　　搜狐焦点：这是不是意味着房地产市场要转型？

　　张庚：其实房地产企业作为开发主体来说一直在转型，现在的房地产发展从90年代开始已经到了第六代了，基本上承下来的特点就是第一是大牌、第二是科学的规划、第三是公认的复合性、第四是造城或者满足一部分人或很多人的日常生活需要、第五是为城市发彩，增添新的色彩。房地产企业从一开始的概率共谋、盖房、卖方开始到现在为止，造城，然后塑造人们生活，一直在转型。转型其实有个根本原则，就是无论如何转型，总要让自己适应不断变化的市场，不断变化的调控政策，也适应不断变化的客户的口味，我觉得这才是根本指导。

　　搜狐焦点：唐山一直在发展住宅市场，慢慢在向高端住宅市场发展，唐山的商业地产发展的较少，但是也有人说唐山的商业地产也会兴起，您怎么认为的呢？现在水电发展的是住宅，将来有没有兴趣发展商业地产？

　　　张庚：商业地产作为地产的高级形式，现在大家都在讲开发shoppingmall，就是城市综合体。作为另外一种开发形式，始终是每个地产商和每个地产从业者的梦想，因为这里面它需要的知识面、需要的资源，需要应对各种各样的问题的技巧都提出了新的要求。唐山第一个真正的商业综合体是远洋城，远洋城不单满足大家购物、美食、娱乐等多种功能。

　　其实现在真正的综合体是万达广场，唐山的商业发展基本上有四个商圈，一个是小山儿建国路的批发，三利百货是传统的百货业，远洋城是shoppingmall，八方已经是唐百的转型。实际上现在的商业发展就是沿着建设路和新华道两条路来实施的，这么一个商业发展概念。

　　其实我个人并不认为唐山的商业很落后，而且唐山的商业相比来说太多了，从建设路两边看，或者长宁道远洋城全都是城市综合体，都是商业。现在国家对商业市场的调控已经开始注意到这一点，住宅市场的调控互相扶持商业地产的调控，商业地产的调控现在没有限购、限贷等政策的影响，所以他还是敞开式的购买。

　　水电进入唐山以来，从没有想过只做这一个项目，以后还会有其他的项目陆续进行开发，慢慢地可能会有新的项目。其实水电将来也可能会做商业地产。

　　搜狐焦点：唐山目前没有限购等国家调控政策，但是2012年唐山的楼市如何，现在也说不准，如果唐山限购，您认为应该怎么应对呢？

　　张庚：我认为唐山不会限购，唐山没有所谓的地产泡沫，在其他城市房价大幅上涨的情况下，唐山稳步增长，其他城市下降，唐山也保持一个平稳的态势发展。唐山发展比较健康，一直在一个可控的范围之内。

　　搜狐焦点：除了销售额外，您认为还有哪些数据是衡量一个企业成功与否的标准？

　　张庚：企业的成功与否不能只看销售额，这太片面了。还要看企业储备的土地数量、现金率的状况和开发量。房地产行业与其他行业相辅相成，一个企业的成功与否不仅要看它所取得的经济效益，同时也应该看到这个企业的社会责任，在为社会创造更多价值的同时也要不断为人民服务。

　　搜狐焦点：针对当前的市场状况，您认为2012年房企的核心战略是什么？

　　张庚：我认为谨慎先行，现金为王这八个字最合适，今年的房地产市场说实话并不是很乐观，面对销售和资金链的压力，企业在发展时首要考虑的就是谨慎，谨慎再谨慎，同时房企的核心战略就是要造好房，以满足国人的需要，在这方面央企还是有一定的优势，社会责任感很强。

　　搜狐焦点：房产市场的下行也带动了土地市场的下行，在如此的市场状态下，您认为土地市场的未来的走势将会如何呢？

　　张庚：房地产行业与其他行业相辅相成，楼市形势的严峻对土地市场会有一点影响。因为国家经济的独特性，地方经济主要依靠土地财政的支出。土地市场已不再是以前盲目的发展，已经到了理性回归的时代。现在正是一个契机，进行土地储备，资金比较充裕的企业可以布局土地市场，为将来发展做基础。

　　搜狐焦点：2012年房产税将会取代限购，成为主要的调控政策，如果唐山开征房产税，您又该怎么应对呢？

　　张庚：如果唐山开征房产税，我是支持的。房产税有利于抑制投机性，解决需求过剩的问题。水电主要是给首次置业、首次改善居住环境的，所以说如果是房产税代替了限购对水电的影响并不是很大，相反对整个楼市来讲无疑是件好事，可以改变更多的投机行为，促进房地产市场合理的发展。

　　搜狐焦点：您能不能给刚需族提一点建议，明年几月份买房合适？

　　张庚：我认为最好不要超过明年5月份，房价结构类型有两种，一种是V字型，房价降到最底部，没有停留直接反弹；一种是U字型，它会在底部停留一段时间，再反弹。如今的楼市房价属于U字型，所以我觉得买房最好在明年5月份之前。

　　搜狐焦点网：非常感谢张总监参与访谈，谢谢！