国家统计局近日发布数据显示，2011年12月全国70个大中城市中，有52个城市的新建商品住房价格环比下降，房价持平的有16个，仅两个城市环比上涨。由此引发广大市民和企业十分关心房价的未来或长期性走势。毫无疑问，中国正在或即将推行的三大财税制度改革将对楼市以及房价将产生方向性的影响。企业及居民对此应给予高度关注。

　　这三大财税趋势性改革包括居民保障房制度、房产税制度和增值税制度改革，这三项大的财税制度改革与楼市密切相关，它们将引领楼市逐步回归理性。居民社会保障房制度改革从财政支出方向影响房价和民生，房产税制度改革和营业税改征增值税从财政收入方向影响房价和民生。

　　三大财税制度改革与楼市密切相关

　　第一项与楼市密切相关的财税制度改革是居民社会保障房制度改革。中国居民社会保障房制度改革的必然趋势主要包括三个方面：一是应对居民基本住房的持续性需求，应对城市化加速的局面，使居民社会保障房供给成为一项改善民生的长期性、根本性制度；二是在政府财力许可的条件下，逐步扩大居民社会保障住房供给量；三是居民社会保障住房供给模式在“生产模式”和“购买模式”中相机抉择。

　　居民社会保障房制度改革是中国社会保障制度改革的重要组成部分。与其他所有市场一样，楼市交易是用货币投票的，以货币“出价取高”的方式完成每一宗交易，它无法满足货币出价低的中低收入群体的住房需求，这种市场失败领域必须由政府部门提供社会保障房解决。从西方国家的情况看，提供居民社会保障房是涉及民生的一项根本性制度。

　　政府“提供”与“生产”居民社会保障性住房是有区别的。政府生产社会保障性住房是指由政府融资且直接参与社会性保障住房的建设，而政府提供社会保障性住房是指政府只提供资金，不直接参与住房建设或“生产”。西方国家的普遍做法是提高社会保障房供给资金，而较少直接参与具体的建设。

　　中国在20世纪90年代末期推动居民住房制度改革，取消居民福利分房制度，让居民在楼市中购房满足需求。这种住房制度市场化取向的改革是正确的，为房地产业的发展带来重大发展机遇，但其缺陷之一是居民社会保障房制度改革没有配套跟上，忽视了楼市本身不解决中低收入群体住房需求这个楼市失败特征。在房价居高不下、房价与中低收入居民收入水平严重“脱节”、城市化提速的情况下，居民社会保障房供给不足的矛盾由逐步显现向加剧方向升级。

　　在推动居民社会保障房制度改革方面，政府采取的步骤是分批分步式的，即为了满足居民的住房基本需求，在财政能力许可的范围内，政府会逐步增加社会保障房供给。

　　政府供给社会保障房的方式会依据楼市运行状况，再以单独建设居民社会保障房为主和以向私人市场购买住房为主这两种方式间相机抉择。

　　第二项与楼市密切相关的财税制度改革是房产税制度改革。中国房产税制度改革的方向和趋势是在试点的基础上，空间上逐步由试点区域或城市向其他城市铺开；征税对象上逐步由增量房向存量房推进，且不再区分住房的使用用途；税负设计上在免除居民家庭基本住房税收的基础上采取累进税率的方式对住房征税。

　　在西方绝大多数国家，房产税是地方政府的主要收入来源。中国居民住房制度改革的另一个缺陷是房产税制度改革滞后。房产税与物业税的根本区别在于物业税除对房屋征税以外，还对土地征税。由于中国土地产权为国有，依照产权税收理论逻辑，中国征收物业税不恰当，故仅推动房产税制度改革。

　　在推动房产税制度改革步骤上，中国首先将上海、重庆两个城市作为试点地区，之后在全国范围逐步推开。尽管上海、重庆这两个城市在试点期推行的房产税制度离真正的房产税制度仍有相当大的差距，但为中国全面推动房产税制度改革积累了经验，并产生了一定的房产税制度改革宣传效应。房产税制度改革涉及到千家万户，政府在推动房产税制度改革方面采取相对谨慎的态度，一方面考虑到其对整个国民经济的影响，另一方面也考虑到居民对其接受的程度。房产税制度改革的关键在于居民家庭住房信息的掌握、房屋估价的确定、税率高低的设计三个方面。

　　第三项与楼市密切相关的财税制度改革是增值税制度改革。中国增值税改革的一个重要趋势是增值税扩围，即由在上海交通运输业、部分现代服务业试点营业税改征增值税的基础上，依据经济形势和财税形势，将逐步向包括销售房地产在内的其他行业推动营业税改征增值税。

　　房产税调控威力远超限购

　　从总体上看，中国三大趋势性财税制度改革及其分步实施策略有助于楼市的长期健康稳定发展，有助于房价逐步回归理性，有助于楼市实现“软着陆”。

　　在上述三大趋势性财税制度改革中，在政府对楼市宏观调控的所有手段中，对楼市影响最大的就是房产税制度改革，其调控威力及效果远超限购令及货币政策措施。由于规定一定的起征点或免征额，中国房产税制度改革对居民住房消费需求影响不大或为零，但对居民投资需求产生相当大的影响。房产税影响房价的机理是它增加囤房成本。当然，房产税制度改革对楼市影响的大小还取决于房产税制度设计内容，其核心是房产税税率的确定。如果房产税税率过低，则对房价影响有限；如果房产税税率采取累进税率，税率最低级次和最高级次均在一个较高水平，则对房价影响极大。住房限购令尽管对抑制房价上涨有一定作用，但其对楼市的影响也是双面的，即一方面对增量住房需求产生抑制，但另一方面已购买大量住房或住房购买数量已超过限购令规定套数的居民或投资者一般不愿卖出住房，一般会惜售，因为这部分住房拥有者一旦出售其住房，意味着其短期内可能无法再购买住房了，其结果是减少住房供应，在一定程度上助推房价。货币政策措施固然对楼市调控有一定的作用，但在热钱大量涌入，收入分配差距过大的情况下，其对房价的抑制作用也受到一定约束。

　　中短期看，中国社会保障性住房制度改革对楼市影响有限，但从长期趋势看，中国社会保障性住房制度改革的影响不可低估，它对楼市发展具有稳定作用，对房价暴涨暴跌具有一定的防范作用。由于中低收入者对社会保障性住房的需求量巨大，而在中短时期内其供给量数量极为有限，故在中短时期内，社会保障房供给难以对房价产生实质性影响，但从长期看，随着社会保障性住房供给量的扩大，其供需缺口缩小，则社会保障房供给会对房价产生较强的抑制作用。在房价高且交易量低迷的情况下，楼市吸纳的劳动力会逐步减少。针对这种情况，政府主要采取“生产模式”供给社会保障性住房，即以扩大住房生产量、扩大住房供给规模为主，一方面解决农民工就业问题，另一方面对房价上涨产生一定的抑制作用。

　　如果中国楼市泡沫破裂，则一方面有部分中低收入者会向私人市场购买住房，减少对社会保障性住房供给压力，另一方面，中国社会保障性住房的供给模式会改为主要向住房私人市场购买的方式向中低收入者提供住房。而且，从长期趋势看，政府提供社会性保障房主要采取向私人住房购买方式，其效应是可以阻止房价过度下跌，从而防止楼市崩盘和金融危机。

　　如果销售房屋由营业税改征增值税，由于进项税额可以扣除，则会刺激投资者扩大工业地产和商业地产需求，从而有助于房地产业的发展。同时，由于销售房屋由营业税改征增值税，与住房交易的税负降低，一方面利于房价下降，利好居民，另一方面也可以减轻房地产企业负担，使其扩大住房销售。

　　从长期看，如果上述三项财税制度改革全部到位，尤其是房产税制度改革、增值税扩围制度改革全部到位，则其对楼市产生的叠加效应或合成效应，对稳定房价、促进楼市长期性健康发展、改善民生具有更大的影响力。